Quanto pode poupar com a descida das taxas de juro habitação?

Taxas de juro contratadas: como é feita a revisão?

No início de junho de 2024, Christine Lagarde anunciou a descida das taxas de juro diretoras e a decisão do Banco Central Europeu (BCE) começou a ter impacto nas prestações do crédito habitação indexado à Euribor logo no dia 12 do mesmo mês. São boas notícias para quem tem um empréstimo, mas também para os novos contratos. Saiba quanto pode poupar mensalmente.

Celeste e Pedro compraram a casa dos seus sonhos em 2020. No entanto, cerca de dois anos depois começaram a sentir no bolso os efeitos da subida galopante das taxas de juro, que acompanharam o crescimento da inflação. Os encargos com o apartamento T2, que lhes custou 175.000 euros, e para o qual contraíram um empréstimo de 150.000 euros, estavam a atingir o limite das possibilidades do casal.

Com a anuidade do crédito, indexado à Euribor a doze meses, a vencer em setembro, Celeste e Pedro esperam que a sua prestação seja revista para poderem poupar algumas dezenas de euros mensais. O contrato de crédito deste casal vigora por um período de 360 meses (30 anos) e tem um spread de 1%, o que se traduzia numa prestação de 785,14 euros por mês. No início de julho de 2024, as taxas de juro aplicáveis a um crédito habitação com estas caraterísticas eram de 3,567%, menos 0,15 pontos percentuais (p.p.) face a junho (3,722%). Na expectativa de que as taxas de juro rondem os 3,5% em agosto, após a revisão do seu crédito, a Celeste e o Pedro poderão poupar mensalmente 50,45 euros.

Esta pequena redução foi suficiente para trazer um novo ânimo a muitos milhares de portugueses: tanto aos que, como Celeste e Pedro, já têm um crédito habitação, como a muitos outros que pensam contrair crédito para a compra de casa. Isto porque as boas notícias aliviam as famílias que já detinham contratos de crédito habitação, mas também impactam positivamente os novos empréstimos.

Ainda assim, a perspetiva generalizada entre os analistas financeiros é a de que, no final de 2024, as taxas desçam apenas para os 3%. A concretizar-se este cenário, as reduções nas prestações do crédito habitação continuarão a ser pequenas e graduais.

Taxas de juro contratadas: como é feita a revisão?

Seja qual for o tipo de taxa de juro contratada, o custo será menor do que no início de 2024, e até mesmo do que no final de junho. E quer os novos créditos, quer os existentes que sejam renegociados poderão optar por três tipos de taxa:

• Taxa fixa

  Mantém-se igual durante todo o período do crédito e, por isso, torna-se uma boa opção para quem não queira ter sobressaltos enquanto paga a sua casa. No entanto, quando existe descida das taxas de juro, o valor da prestação de um crédito com taxa fixa mantém-se também inalterado.

  Esta taxa é definida por cada instituição bancária e, normalmente, é mais elevada do que num crédito com taxa variável indexada à Euribor. Pode igualmente ser mais elevada ou menos elevada consoante o risco de crédito do cliente e as garantias oferecidas.

• Taxa variável

  Varia ao longo do período contratado e pode subir ou descer de acordo com as flutuações do índice Euribor, que as regula. A esta taxa variável soma-se o spread (definido pelo banco de acordo com o risco do cliente e as suas garantias).

  A taxa pode estar indexada à Euribor a 3, 6 ou 12 meses. Este período determina a possibilidade de revisão das condições do crédito. No caso de um crédito com Euribor a 12 meses, o valor da prestação é revisto apenas uma vez por ano, com a taxa de juro a 6 meses, a prestação conta com duas revisões anuais. Já com a Euribor a 3 meses, a revisão do valor a pagar mensalmente é feita quatro vez por ano.

• Taxa mista

  Nesta opção, o cliente bancário pode iniciar o seu contrato com uma taxa de juro fixa durante um determinado período – 3, 5, 7, 10 ou mais anos – e continuar depois com uma taxa variável. A principal vantagem será evitar preocupação com as potenciais subidas nas taxas de juro nos primeiros anos do crédito.

  A taxa inicial é definida pelo banco, sob os mesmos pressupostos que vigoram nas outras modalidades e, quando passa a variável segue as oscilações da Euribor a 3, 6 ou 12 meses, de acordo com o tempo contratado.

  Devido à incerteza dos últimos dois anos, em maio de 2024, o Banco de Portugal revelava que mais de 75% dos novos créditos habitação tinham taxa mista, um recorde segundo o regulador.

Quanto vou pagar? Diferentes cenários de descida de taxas de juro

Acreditando na expectativa dos analistas financeiros, de que as taxas de juro do crédito habitação podem chegar aos 3% no final deste ano, quanto terá de desembolsar a cada mês para assegurar o pagamento da prestação da sua casa? E se as taxas não descerem tanto? Vejamos diferentes exemplos de crédito e vários cenários de descidas de taxas:

• Capital em dívida de 50.000€ | Spread 1% | Prazo de 160 meses (13 anos)

  Nesta situação e com um cenário de taxas de juro a 3%, a prestação mensal seria de 403,71 euros. Um valor que subiria para 409,90 euros caso de as taxas se ficassem nos 3,25%, e para 416,14, com as taxas atuais de 3,5%.

• Capital em dívida de 100.000€ | Spread 1% | Prazo de 260 meses (21 anos)

  Neste caso, com as taxas de juro a 3%, a prestação mensal seria de 575,66 euros. Já com as taxas a 3,25%, a mensalidade a pagar seria de 589,13 euros, valor que subiria para 602,78 euros num cenário semelhante ao atual (3,5%).

• Capital em dívida de 150.000€ | Spread 1% | Prazo de 360 meses (30 anos)

  Já para este cenário, com as taxas de juro a chegar aos 3%, a mensalidade do crédito desceria para 716,12 euros. O valor aumentaria para 737,91 euros no caso de as taxas ficarem pelos 3,25%. Na perspetiva menos otimista, com as taxas de juro a 3,5%, a prestação ficaria nos 760,03 euros.

Agora que tem uma perspetiva do que poderá pagar num crédito novo ou no vencimento daquele que já possui, faça contas e avalie a melhor solução para o seu caso. A Celeste e o Pedro vão poupar umas dezenas de euros, mantendo as restantes condições do seu crédito. E no seu caso, também vai poupar?

Se tem dúvidas ou quer apenas saber qual a solução de crédito que mais se adequa à sua situação, a Twinkloo pode ajudar. Faça a sua simulação aqui.