10 documentos necessários para a escritura de um imóvel
Antes da escritura, tome nota dos principais documentos a reunir
A certidão de teor, a caderneta predial ou o certificado energético são alguns dos documentos que têm de ser apresentados para celebrar a escritura de um imóvel. Sem eles não é possível formalizar a compra e venda de uma casa. Para não se perder no meio da burocracia, a Twinkloo explica quais são os documentos obrigatórios a apresentar durante esta fase.
Se já escolheu a casa, celebrou o contrato de promessa de compra e venda e obteve “luz verde” por parte do banco para ter o financiamento necessário, então parabéns! Significa que está muito perto de concluir e formalizar a compra da sua habitação. Falta apenas uma etapa final: a celebração da escritura de compra e venda.
Para que este último passo possa ser dado de forma célere e sem sobressaltos é indispensável reunir uma série de documentação relacionada com a identificação pessoal do comprador e vendedor, bem como do imóvel. Aliás, em situações onde exista o recurso ao financiamento bancário, muitos destes documentos têm de ser facultados pelo vendedor numa fase anterior, para que o banco possa consultá-los e fazer a avaliação do pedido de crédito. Conheça, então, com mais detalhe, aqueles que não podem faltar na escritura e os que podem ser pedidos adicionalmente.
Alguns dos documentos são obrigatórios para a formalização de todas as transações de compra e venda, outros são opcionais ou poderão ser solicitados, dependendo das características de cada situação. Destacamos neste artigo os 10 principais documentos associados a esta etapa do processo de compra e venda de uma casa.
- Documentos de identificação das partes envolvidas
- Comprovativo do pagamento do sinal
- Caderneta Predial Urbana
- Certidão de Teor
- Licença de utilização
- Certificado energético
- Ficha técnica de habitação
- Comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto de Selo
- Certidão toponímica
- Certidão de infraestruturas
Naturalmente, os primeiros documentos obrigatórios a apresentar para a formalização de uma escritura são aqueles que permitem confirmar a identificação civil e fiscal – cartão do cidadão – do comprador e do vendedor. Nas situações em que a entidade vendedora seja uma pessoa coletiva (e não um particular) é necessário apresentar, além do cartão do cidadão do representante, a certidão do registo comercial. Pode também existir a necessidade de apresentar os assentos de nascimento e de casamento. É o caso, por exemplo, quando da parte dos vendedores tenha existido uma alteração do estado civil.
No momento inicial do processo de compra de casa – mais concretamente, na assinatura do contrato de promessa de compra e venda - os promitentes compradores pagam habitualmente um sinal. Pois bem, no dia da escritura é necessário que estes apresentem o comprovativo da transferência (ou cópia do cheque) relativo ao montante do sinal já pago.
É um documento obrigatório que se obtém junto das Finanças. Em termos resumidos, a caderneta predial contém as principais informações sobre a casa: localização, descrição, áreas, valor tributável, situação fiscal, entre outros aspetos. A caderneta predial pode ser substituída pela apresentação do pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I, do IMI).
Também conhecida como Certidão Permanente de Registo Predial, a Certidão de Teor faz parte dos documentos obrigatórios para a formalização da escritura. Emitido pela Conservatória do Registo Predial onde a casa se encontra registada, este documento descreve o imóvel, identifica os proprietários e é útil para saber se existem eventuais encargos associados àquela habitação, como, por exemplo, uma penhora e as hipotecas do vendedor caso este tenha algum empréstimo. Este aspeto é importante para garantir que aquele solicita o distrate com a devida antecedência.
Trata-se também de um documento obrigatório – exceto para os imóveis construídos antes de 1951, data de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). É emitido pelas câmaras municipais e destina-se a comprovar que a habitação foi inspecionada pelos serviços competentes, está de acordo com o projeto aprovado e cumpre com os requisitos legais exigidos.
Também de cariz obrigatório, o certificado energético avalia a eficiência energética do imóvel, numa escala que vai de pouco eficiente (F) a muito eficiente (A+) e é emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). Nele é possível encontrar informações sobre os consumos energéticos referentes a diferentes usos (ex: aquecimento do imóvel), bem como a sugestão de medidas de melhoria para reduzir o consumo energético e melhorar a sua eficiência.
No caso das habitações que tenham sido construídas, ou tenham sido submetidas a obras de reconstrução, ampliação ou alteração, após 30 de março de 2004, é também obrigatória a apresentação da ficha técnica de habitação. Este documento descreve as características técnicas e funcionais do imóvel destinado à habitação que foram reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração, segundo as informações que constam no Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC).
Um outro requisito é a apresentação do comprovativo do pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo – uma responsabilidade que fica a cargo do comprador. Este pagamento é, por norma, realizado na data da assinatura da escritura. Para que esta operação possa ser realizada é necessário obter primeiramente as guias de pagamento relativamente estes dois impostos. Estas guias podem ser solicitadas via online, junto do Portal das Finanças, no próprio dia da escritura. Não adianta pedir as guias com muito tempo de antecedência, uma vez que elas têm uma validade de curta duração (48 horas).
Quando existem não conformidades sobre a morada do imóvel nos documentos apresentados, pode ser necessária a apresentação da certidão toponímica. Este documento esclarece qual é a morada correta do imóvel e descreve as situações em que possa ter-se registado uma mudança do nome da rua ou da sua numeração.
Em algumas situações poderá ser necessário solicitar uma certidão de infraestruturas junto da câmara municipal. Isto aplica-se quando se trata da primeira transmissão do imóvel e exista um alvará de loteamento registado a partir de 1992, sem prestação de caução.
A maioria destes documentos tem de ser apresentada por quem está a vender a casa – caderneta predial, certidão de teor, certificado energético, etc. Além deles, outros poderão ser solicitados, como a declaração de exercício do direito de preferência (caso exista) ou a declaração dos valores em dívida do empréstimo para a respetiva liquidação (se for aplicável).
Para ser mais fácil navegar neste processo burocrático, certificando-se que todos os documentos necessários para a escritura estão reunidos e conformes com as regras, conte com o apoio da Twinkloo. Os seus especialistas, além de ajudarem a procurar a solução de crédito à habitação ajustada às suas necessidades, prestam um valioso apoio nestes e noutros processos associados à compra de casa.
