Não conseguia comprar casa? Regras dos empréstimos bancários vão mudar

Critérios dos bancos para um empréstimo bancário para a compra de casa

São boas notícias para quem pensa em comprar casa: o Banco de Portugal tem em consulta pública um projeto de instrução que pretende aliviar um dos indicadores usados pelos bancos na avaliação da solvabilidade dos clientes bancários. A medida vai permitir que mais famílias reúnam as condições necessárias para contraírem um empréstimo bancário. Descubra o que muda.

As regras de acesso ao crédito à habitação vão sofrer alterações em breve, facilitando o acesso de mais famílias ao financiamento para a compra de casa. O Banco de Portugal quer reduzir para metade – de 3 pontos percentuais para 1,5 pontos percentuais – a chamada “taxa de stress” usada no cálculo do Debt-Service-to-Income (DSTI) – um dos indicadores que os bancos têm em consideração quando avaliam um pedido de empréstimo bancário para a compra de casa.

A medida consta num projeto de instrução que se encontra em consulta pública até 21 de setembro e deverá entrar em vigor em breve. Com este alívio da “taxa de stress”, muitas famílias que até agora estavam impedidas de aceder ao crédito à habitação, por apresentarem um rácio DSTI acima dos valores estipulados pelo regulador do setor financeiro, vão ter condições para verem o seu pedido de empréstimo bancário aprovado.

Conheça mais detalhadamente o impacto desta nova medida.

Critérios dos bancos para um empréstimo bancário para a compra de casa

Quando uma família se dirige a um banco para solicitar um crédito à habitação, a instituição de crédito analisa diversos parâmetros, tais como: a estabilidade dos rendimentos da família ou as garantias apresentadas. Mas, além destes fatores, os bancos são obrigados a cumprir as medidas macroprudenciais definidas pelo Banco de Portugal para avaliar a solvabilidade dos clientes bancários. Resumidamente, significa que os bancos têm de cumprir os seguintes limites para poderem conceder um crédito à habitação:

• Rácio Loan To Value (LTV)

  O indicador que mede a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel do imóvel não pode ultrapassar os 90% para os créditos para habitação própria e permanente. Para outras situações, pode consultar aqui os limites máximos estipulados para o rácio LTV.

• Maturidade dos empréstimos:

  O prazo máximo do empréstimo bancário para a compra de casa é de 40 anos para os mutuários com idade inferior ou igual a 30 anos; 37 anos para clientes bancários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos; e 35 anos para mutuários com idade superior a 35 anos.

• Rácio Debt-Service-To-Income (DSTI)

  Trata-se de um indicador que mede o grau de esforço financeiro do cliente com o pagamento das prestações do crédito à habitação. As regras do Banco de Portugal ditam que o rácio entre o montante das prestações mensais (calculadas com todos os empréstimos suportados pelo cliente bancário) e o seu rendimento líquido deverá ser no máximo de 50%.

Contudo, além de contabilizar o valor das prestações de todos os créditos do cliente e o seu rendimento líquido, o cálculo do DSTI tem em consideração outras variáveis. Nesse sentido, o DSTI nos contratos de crédito à habitação de taxa variável tem em consideração a chamada “taxa de stress”. Ou seja: ao valor do indexante de referência (ex: Euribor a 3, a 6 ou a 12 meses) é aplicado um aumento adicional de 3 pontos percentuais.

O objetivo desta “taxa de stress" é avaliar a capacidade dos clientes em conseguirem continuar a pagar a prestação do empréstimo caso as taxas de juros sofram um aumento significativo.

No entanto, como as taxas interbancárias que servem de base para o cálculo da prestação da casa estão, neste momento, num patamar muito elevado, ao acrescentarmos a “taxa de stress” (3%), muitas famílias acabam por apresentar um rácio DSTI acima dos 50% estipulados pelo Banco de Portugal e, como tal, ficam impedidas de aceder ao crédito à habitação.

Agora, o Banco de Portugal quer rever esta medida e ajustá-la à realidade atual das taxas de juro, reduzindo para esse efeito a “taxa de stress” considerada no cálculo do DST, passando dos atuais 3 pontos percentuais para 1,5 pontos percentuais.

Com esta alteração, o acesso ao crédito à habitação será mais facilitado para algumas famílias. Vejamos o seguinte caso:

Nota: Para esta simulação foi tida em consideração a média mensal da Euribor a 6 meses registada em agosto de 2023 (3,944%) e um spread de 1%.

Tendo em consideração esta simulação genérica (e que não contempla outras variáveis na avaliação do pedido de crédito), presentemente, a família Pinto não conseguiria obter o aval do banco para conseguir o financiamento de 100 mil euros necessários para a compra de casa. Contudo, com a redução proposta pelo Banco de Portugal para a “taxa de stress”, esta família conseguirá ter um rácio DSTI inferior a 50%, desbloqueando assim uma porta de acesso ao empréstimo bancário desejado.

Porque comprar casa, no atual cenário, é uma tarefa mais desafiante, conte com a Twinkloo para encontrar o crédito à habitação mais adequado para a sua situação específica. Faça a sua simulação aqui.