O que valorizam os bancos na concessão de um empréstimo habitação?

6 fatores que facilitam a aprovação de um empréstimo habitação

Para a generalidade dos portugueses comprar casa implica o recurso ao financiamento bancário. Sem ele, a vasta maioria das famílias não conseguiria concretizar o sonho de ter casa própria. Por essa razão, tão importante como escolher a casa ideal é conseguir o empréstimo habitação mais adequado. Neste artigo explicamos alguns dos principais aspetos que os bancos valorizam quando avaliam um pedido de crédito para a aquisição de habitação.

O aumento do custo de vida, por via da inflação, e a subida das taxas das taxas de juro está a levar alguns portugueses a colocar em stand by a decisão de adquirirem uma nova casa. É isto que revelam as estatísticas do Banco de Portugal, relativas ao final de abril de 2023: o volume total de crédito à habitação concedido pelos bancos às famílias está a recuar há nove meses consecutivos.

Apesar deste contexto de maior cautela, os bancos não estão a “apertar” as condições para concederem crédito. Pelo contrário. Há até bancos que estão a reduzir os spreads.

Mas, em termos práticos, quais são os requisitos necessários para um cliente convencer o banco de que reúne as condições para obter um empréstimo habitação? Apresentamos, de seguida, seis argumentos que são valorizados pelos bancos e a que poderá recorrer durante o processo de negociação.

6 fatores que facilitam a aprovação de um empréstimo habitação

Ter uma situação profissional estável ou apresentar um conjunto de garantias robustas são aspetos valorizados pelas instituições de crédito quando avaliam um pedido de empréstimo habitação, mas estes dois fatores podem não ser suficientes para conseguir obter o “Ok” final do banco ao seu pedido de crédito. Conheça seis fatores que influenciam uma avaliação positiva:

1. Ficha de crédito “limpa”

   Um dos primeiros passos que os bancos dão na avaliação de um pedido de crédito é consultar o mapa de responsabilidades de crédito do cliente. O objetivo é apurarem o nível de encargos financeiros já assumidos, mas também verificarem o seu histórico de crédito para perceberem se existem registos de algum tipo de incidente. Por exemplo, o cliente tem créditos em incumprimento? Já deixou de pagar as prestações de créditos no passado? Se isto já aconteceu, o banco pode considerar que está perante um cliente de risco e não validar o pedido de crédito.

   Recorde-se que a Central de Responsabilidades de Crédito – conhecida frequentemente como sendo a “lista negra” do Banco de Portugal – conserva os dados mensais relativos às responsabilidades dos clientes bancários durante um período máximo de 10 anos. Por exemplo, imagine que, em janeiro, o Sr. Santos tinha em incumprimento o pagamento da prestação de um crédito, no valor de 1.000 euros. Felizmente, no mês seguinte, o Sr. Santos conseguiu regularizar a dívida e, por isso, a situação de incumprimento deixou de estar sinalizada na informação, entretanto, atualizada na central de responsabilidades de crédito. Contudo, e apesar da situação já se encontrar normalizada, o histórico do “atraso” no pagamento da prestação do crédito do Sr. Santos não é eliminado.

2. Estabilidade profissional e de rendimentos

   Tendo em consideração os elevados montantes envolvidos numa operação de crédito à habitação, os bancos precisam de avaliar criteriosamente a capacidade do cliente para conseguir pagar os encargos do crédito a médio e longo prazo. Desse modo, um vínculo laboral estável com a sua empresa (ex: contrato sem termo) ou um comprovativo de que existem rendimentos previsíveis – variável importante no caso dos trabalhadores independentes – são elementos que irão pesar favoravelmente na avaliação do pedido de crédito.

3. Poupanças reservadas para dar de entrada para a compra do imóvel

   Não basta ser um cliente cumpridor, com um bom histórico de crédito, e apresentar uma situação profissional estável: é também necessário ter uma poupança reservada para dar entrada ao pagamento da casa. Esta é, aliás, uma das perguntas que deve ser colocada antes de decidir comprar casa – uma questão fundamental, uma vez que os bancos emprestam, no máximo, entre 80% a 90% do valor de aquisição da habitação (ou da avaliação).

   Por exemplo, para comprar uma casa no valor de 200 mil euros em que o banco financia no máximo 90% do valor do imóvel, é preciso ter poupanças de 20 mil euros. Além disso, é necessária uma parcela de poupanças adicional para cobrir os custos necessários para a formalização da escritura, bem como para o pagamento dos impostos e registos necessários.

4. Garantias adicionais

   Um outro aspeto que pode ajudar no processo de negociação com o banco, dando à instituição de crédito mais argumentos para a concessão de um empréstimo habitação é a apresentação de garantias adicionais – como um fiador ou a hipoteca de um outro imóvel. Estas garantias reforçam a convicção de que o banco será reembolsado pelo dinheiro emprestado.

5. Taxa de esforço baixa

   Pode cumprir com todos os critérios acima descritos, mas se o montante do empréstimo habitação solicitado for demasiado elevado e resultar numa taxa de esforço alta (acima dos parâmetros definidos pelo Banco de Portugal), dificilmente conseguirá obter o financiamento pretendido. Por essa razão, quando estiver a procurar casa deverá definir antecipadamente qual o montante máximo de financiamento e o valor máximo da prestação mensal que o seu orçamento familiar pode suportar. Para esse efeito, utilize o nosso simulador de taxa de esforço.

6. A idade também pode influenciar

   A idade não é um fator impeditivo de acesso ao crédito, mas é outra variável essencial para determinar o prazo do empréstimo e pode condicionar a taxa de esforço. Embora os bancos não estipulem uma idade máxima para a contratação de um crédito à habitação, eles definem a idade máxima que os clientes devem ter no final do empréstimo (por norma, 75 anos).

   Vejamos o seguinte exemplo: um casal jovem, em que o mais velho tenha 34 anos de idade, que solicite um empréstimo habitação no valor 200 mil euros, poderá pagá-lo em 37 anos (de acordo com os limites estipulados pelo regulador do setor financeiro). Para isso e considerando uma TAN de 4,862%, terá de suportar uma prestação mensal de 971 euros.

   Já um casal, em que o mais velho tenha 57 anos – se pedir o mesmo montante, com a mesma taxa anual nominal – terá de saldar a sua dívida em 18 anos, o que resultará numa prestação mensal no valor de 1.391 euros. No limite, se esta prestação significar uma taxa de esforço muito elevada, o banco pode não aprovar o pedido de crédito ou reduzir o montante financiado.

Se está a pensar em comprar casa, precisa de financiamento e não sabe por onde começar, comece por fazer uma simulação e por falar com a Twinkloo. Os nossos especialistas vão analisar os fatores que podem apoiar a concessão do seu empréstimo habitação e irão também apoiar os vários passos ao longo deste processo.