Cinco soluções para renegociar crédito à habitação

Está indeciso em renegociar crédito à habitação? Saiba como fazê-lo

As condições definidas no início de um contrato de crédito à habitação não têm de permanecer imutáveis até ao final do prazo de pagamento do empréstimo. Em qualquer momento, um cliente pode renegociar crédito à habitação, desde que chegue a acordo com o seu banco. Saiba como fazê-lo e conheça os benefícios e inconvenientes das várias soluções que permitem esta renegociação.

A subida das taxas Euribor tem pressionado os orçamentos das famílias portuguesas, o que não é de estranhar quando sabemos que, em apenas um ano – entre agosto de 2022 e agosto de 2023 – a prestação média do crédito à habitação em Portugal aumentou 41,4%, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Renegociar crédito pode ser uma das formas de fazer face a este aumento dos encargos financeiros e à subida geral dos preços de bens e serviços, também impulsionados pela inflação.

A renegociação do crédito habitação é uma de entre várias estratégias que podem aliviar os encargos mensais. Muitas famílias têm recorrido a outros mecanismos, incluindo mecanismos públicos, como a possibilidade de resgate dos planos poupança reforma para pagar as prestações do crédito habitação ou do regime de bonificação de juros. Em vigor também, desde o final de 2022, está um regime transitório que visa facilitar o processo de renegociação dos créditos à habitação para as famílias com taxas de esforço mais elevadas. Mas independentemente destas medidas temporárias e extraordinárias, em qualquer momento um cliente pode renegociar crédito à habitação, desde que chegue a acordo com o seu banco. E esta renegociação pode passar por um conjunto alargado de soluções, desde a redução do spread à alteração do prazo do indexante à mudança do regime de taxa de juro.

Está indeciso em renegociar crédito à habitação? Saiba como fazê-lo

Existem diversos motivos que podem levar um cliente bancário a renegociar crédito à habitação. O falecimento de um dos titulares do crédito ou uma situação de divórcio do casal, por exemplo, obrigam a rever as condições do empréstimo. Da mesma forma, uma situação de doença ou desemprego de um dos titulares pode impedir a família de continuar a suportar os encargos da dívida nos termos acordados e, como tal, desencadear uma renegociação do crédito para evitar o incumprimento. Contudo, este processo pode acontecer simplesmente porque os termos negociados “à cabeça”, no momento da celebração do contrato de crédito, podem estar desatualizados face às condições atuais do mercado.

Se está a equacionar renegociar crédito à habitação, conheça cinco das principais formas possíveis de avançar, pese os prós e contras, e tome a decisão.

1. Redução do spread

   Imagine que contratou um crédito à habitação há 10 anos e, na altura, o melhor spread situava-se nos 1,8%. Não tem de ficar “amarrado” a este valor até ao final do prazo do empréstimo. Ao longo do tempo, e em função dos ciclos económicos, os bancos vão ajustando as suas condições à conjuntura do mercado. Isto significa que os bancos podem estar a oferecer, neste momento, spreads mais baixos para os novos contratos. Fale com o seu banco para perceber se é possível reduzir o spread do empréstimo e, com isso, baixar a prestação da casa.

   A título de exemplo: uma família com um crédito à habitação no valor de 100 mil euros, a pagar em 20 anos, indexado à Euribor a seis meses e com um spread de 1,8% paga uma prestação de 701,80 euros. Se esta família conseguir baixar o spread para 1,0%, a prestação mensal diminuirá para os 656,92 euros.

2. Mudança do prazo do indexante

   A maioria dos empréstimos à habitação em Portugal ainda são créditos de taxa variável, podendo estar sujeitos a diferentes indexantes, nomeadamente à Euribor a três meses, à Euribor a seis meses ou à Euribor a 12 meses. A escolha de um indexante de mais curto prazo implica revisões mais frequentes da taxa de juro e da prestação mensal.

   Por esse motivo, a Euribor a três meses é o indexante preferido nos momentos de descida das taxas de juro, uma vez que estas descidas se refletem mais rapidamente nas prestações mensais. Por outro lado, durante os ciclos de subidas de juros – como aquele que enfrentamos atualmente – os clientes tendem a preferir indexantes de mais longo prazo, como a Euribor a 12 meses. Neste caso, a prestação do crédito permanece estável durante um ano.

   Os clientes poderão pedir a alteração do indexante do seu crédito à habitação, desde que o banco disponibilize essa solução e concorde com a alteração.

3. Alteração do regime da taxa de juro

   Os créditos à habitação podem ser de taxa variável, de taxa mista, ou taxa fixa. No atual contexto de subida dos juros, uma grande parte dos clientes bancários que estão a comprar casa e a celebrar novos contratos de crédito à habitação optam pela taxa fixa ou taxa mista, como forma de se protegerem de eventuais novas subidas dos juros e conseguirem manter estáveis as prestações da casa.

   Mas quem já celebrou um empréstimo com taxa variável também pode mudar a modalidade do seu empréstimo para a taxa fixa ou da taxa mista – garantindo, neste caso, que a prestação se mantém inalterada durante o período acordado com o banco. Findo esse prazo, as prestações passarão a ser calculadas com base numa taxa de juro variável.

   Para que essa mudança seja possível é necessário que o banco disponibilize soluções de taxa fixa ou de taxa mista e concorde com a mudança de regime de taxa de juro. Do lado do cliente importa analisar as condições propostas pelo banco para renegociar o crédito e, assim, verificar se a alteração do regime de taxa de juro é (ou não) vantajosa.

4. Alteração do prazo do empréstimo

   Um cliente pode celebrar um crédito à habitação a pagar em 20 anos e a meio do contrato alterar o prazo do financiamento solicitando, por exemplo, uma extensão do pagamento por mais anos. Renegociar crédito com esta solução significa que o montante em dívida será diluído por mais anos e, como tal, haverá mais prestações, mas cada uma delas será mais baixa.

   Contudo, ao pagar juros sobre a dívida durante um período mais longo, quando chegar ao final do prazo do empréstimo, o cliente terá um encargo superior relativamente aos juros pagos ao banco.

   Por exemplo, um casal que, em setembro de 2023, contraiu um crédito de 100 mil euros a pagar em 20 anos, indexado à Euribor a seis meses e com um spread de 1% paga uma prestação de 656,92 euros. No final do empréstimo, as estimativas apontam para que o total dos juros suportados seja de 57.661 euros. Se esta mesma família tivesse o mesmo empréstimo, mas com um prazo de pagamento de 30 anos (em vez de 20), a prestação iria descer para os 533,47 euros. Contudo, a fatura final dos juros suportados ao longo das três décadas seria superior, estimando-se que ascendesse aos 92 mil euros.

   Mais uma vez: o banco não é obrigado a aceitar este pedido de alteração, mas o cliente e a instituição bancária poderão chegar a um acordo.

5. Alteração da modalidade de reembolso

   Quando um cliente celebra um crédito à habitação uma das condições que tem de ser definida é a forma como o cliente irá pagar o financiamento recebido. Isto é: a modalidade como será feito o reembolso do dinheiro emprestado. A solução padrão passa pelo pagamento de prestações mensais de capital e juros, que poderão ser constantes (no caso dos créditos à habitação de taxa fixa ou taxa mista) ou variáveis (se a taxa de juro estiver indexada a uma taxa Euribor). Mas existem outras modalidades que poderão ser acionadas durante o período de vigência do empréstimo, caso exista acordo com o banco:

   • Carência de capital: Durante um período acordado, o cliente não amortiza o capital em dívida, pagando apenas juros. Foi a solução que muitas famílias adotaram ao abrigo das moratórias para fazer face à pandemia Covid-19. Com isso, o cliente beneficia de uma prestação mensal mais baixa durante o período de carência. Findo este período, a prestação será agravada, pois o prazo que o cliente dispõe para reembolsar o capital em dívida será menor.
   • Diferimento de capital: Consiste num adiamento do reembolso de parte do capital em dívida para o final do prazo do empréstimo. Nesta situação, as prestações são mais baixas do que na modalidade padrão, mas todo o capital diferido terá de ser pago de uma só vez, na última prestação.

Independentemente da solução encontrada para renegociar crédito à habitação é importante lembrar que, no âmbito destes processos, os bancos não podem cobrar comissões, nem fazer depender a renegociação do crédito da aquisição de outros produtos e serviços.

Caso não consiga obter o acordo do banco para renegociar as condições do seu empréstimo poderá optar por fazer uma pesquisa de mercado com o objetivo de encontrar uma outra instituição que lhe ofereça melhores condições para transferir o seu empréstimo. Utilize este simulador para saber qual o banco que apresenta as condições de transferência que melhor se adequam à sua situação. Em caso de dúvidas, conte com o apoio dos especialistas da Twinkloo.