Quatro ideias a reter sobre o Simplex Urbanístico
Entrou em vigor, no início de 2024, o diploma que pretende simplificar os processos de licenciamento. Conhecido como o Simplex Urbanístico, este decreto-lei traz novas regras para quem está a pensar fazer obras numa casa ou mesmo para os pensam adquirir uma nova habitação. Saiba o que muda.
Desburocratizar, simplificar as exigências legais e agilizar os processos de licenciamento urbanístico e, assim, contribuir para uma maior oferta de habitação em Portugal. Estes são os grandes objetivos do Decreto-Lei que é mais conhecido com a lei do Simplex Urbanístico.
Efetivamente, o Decreto-Lei nº10/2024 traz diversas novidades ao funcionamento do mercado imobiliário. Por exemplo, algumas obras que até agora exigiam a obtenção de uma licença camarária passam a estar dispensadas desta obrigação. Ao mesmo tempo, são facilitadas situações em que passa a bastar uma mera comunicação prévia e há outras operações que passam a estar isentas de procedimentos de controlo prévio.
Outro aspeto relevante deste diploma advém do facto de ele estabelecer prazos para as autarquias decidirem sobre os pedidos de licenciamento e definir os critérios para a contagem desses mesmos prazos. Caso estes prazos não sejam cumpridos, aplica-se o princípio do deferimento tácito. Isto é: o projeto avança, mesmo que o município não se tenha pronunciado.
Esta medida decorre de um dos objetivos do Simplex Urbanístico: uniformizar os procedimentos relacionados com os licenciamentos entre os diversos municípios, para assegurar que não existam diferentes práticas e regras consoante o concelho em questão. Nesse sentido, será também criada uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, que a partir de janeiro de 2026 será obrigatória para os municípios. Esta plataforma vai permitir, entre outros aspetos:
- apresentar pedidos online;
- consultar o estado dos processos e prazos;
- receber notificações eletrónicas;
- obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos;
Conheça de seguida algumas das principais medidas já em vigor com o Simplex Urbanístico.
Quatro ideias a reter sobre o Simplex Urbanístico
1. Dispensa da Ficha Técnica de Habitação e da Licença de Utilização
Alguns dos documentos que até agora eram necessários para a formalização de um contrato de compra e venda de habitação deixam de ser obrigatórios. Com o objetivo de simplificar as formalidades relacionadas com a compra e venda de imóveis, deixa de ser necessária a apresentação da ficha técnica da habitação e da licença de utilização no momento da escritura. Apesar da simplificação do processo, alguns especialistas do setor imobiliário recomendam aos compradores que continuarem a solicitar estes documentos aos vendedores para evitarem o risco de adquirirem uma casa sem licença ou cuja construção é ilegal.
2. Isenção de licença para realização de determinadas obras
Dependendo das obras que forem realizadas, a remodelação ou recuperação de uma casa exige o cumprimento de diversas formalidades legais. Agora, com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico, estas exigências foram simplificadas. Por exemplo, as obras que visam o aumento do número de pisos passam a estar isentas de licenciamento, desde que não alterem a fachada dos edifícios. Também para quem está a ponderar construir uma casa há uma novidade: é eliminado o alvará de licença de construção. Esta formalidade é substituída pelo simples recibo de pagamento das taxas devidas.
3. Menos exigências no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)
Outras das novidades do Simplex Urbanístico assenta na eliminação de algumas exigências que até agora constavam no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e que talvez muitos desconhecessem. Por exemplo, casas de banho deixa de existir a obrigatoriedade da existência de bidés e permite-se a existência de um duche em vez de banheiras. Além disso, é viabilizada a utilização de mais soluções para cozinhas, como as kitchenettes.
4. Reconversão de imóveis comerciais para imóveis de habitação
O Simplex Urbanístico também prevê diversas medidas para aumentar a oferta de habitação. Entre elas está a facilitação da reconversão de imóveis comerciais para uso não comercial, sem que seja necessária a autorização do condomínio para esse efeito. Isto significa que, por exemplo, quem tenha uma loja ou um escritório num prédio poderá alterar-lhe o uso e transformá-lo num imóvel para habitação, mesmo que não tenha o aval ou o consentimento do condomínio. No mesmo sentido, o diploma prevê igualmente, a simplificação do processo de reclassificação de solo rústico em solo urbano habitacional.
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